재개발 절차의 장단점을 알아보는 주택 거래량은 많지만 그에 비해 수요는 턱없이 부족한 상황입니다. 그렇기 때문에 자연스러워 보이는 결과는 불안정한 생활로 이어지지만 한국 정부에서는 주택 안정화를 이루기 위해 물량 확대를 위해 노화된 곳을 새롭게 정비합니다.
보통 재건축, 재개발이라고 할 때 표면적인 부분을 단순하게 생각하게 되는데 굉장히 복합적으로 이루어진 부분입니다. 어쩔 수 없는 부분이라고 생각할 수도 있지만 세부 사항을 살펴보면 복잡한 과정이 있어서 재개발 절차에 대해서 자세히 알아봐야 합니다.
맥락은 동일 낙후된 건물, 지역을 새롭게 변모할 때 철거 후 짓는 것은 같지만 범위에 차이가 있습니다. 재건축은 최초 건설 시점에서 30년이 넘었을 때 연립 지구의 철거가 됩니다. 그 후 새 아파트를 짓게 되는데 장소는 같지만 오래된 건물이기 때문에 다시 짓는 것을 의미합니다. 그에 비해 재개발은 지역 전체를 재정비하는 것입니다. 잘 개발되는 곳은 전체를 철거한 뒤 새로 짓는 과정이 더해져 아파트는 물론 상·하수, 도로 등 여러 인프라가 새로 건설되는 것입니다.
단점 재개발 절차를 수행하는 데는 비교적 시간이 걸리고 복잡하게 느껴집니다. 그렇기 때문에 확정된 후 7년에서 10년 정도는 기간이 소요됩니다. 낙후된 곳을 다시 단장하는 과정이기 때문에 많은 분들이 어렵게 느끼실 수 있지만 민간주택사업이 아닌 공공사업에 속합니다.
필요한 부분 재개발 절차가 시행되기 위해서는 토지이용계획, 사용되는 기간, 건축물에 필요한 기초적 사항 모든 부분에 가이드라인이 만들어져야 합니다. 이후 전체 계획의 기반이 갖추어지게 됩니다. 이미 거주하고 있는 모든 사람의 의견이 반영되고 수용되어야 하는 부분이기 때문에 지방도시계획 심의 단계에도 거쳐야 합니다. 그렇게 1차가 끝난 후에는 정비구역 지역임을 자세히 확인해야 합니다.
과정 재건축은 안전진단 사항에 필수는 아니지만 재개발 절차에는 새롭게 지역을 바꾸는 사업이기 때문에 필수 사항입니다. 복잡한 과정으로 보일 수 있지만 노후 건물은 구조 문제, 안전성 부분을 보고 각 등급을 낮추게 되는데 D등급을 받아야 사업 시행이 가능합니다. 정비구역 지정단계에 이를 때 추진위원회 설립 후 주민의 동의를 받습니다.
주민들의 동의, 그때는 이주해야 하는 부분이기 때문에 많은 갈등이 생깁니다. 실제로 재개발 절차에 있어 가장 어려운 부분이 있습니다. 4/3 이상의 동의를 받아야 하며 토지 이외의 건물 소유자에게 동의를 받아야 합니다. 이 부분이 원활하게 진행될 경우 조합설립 인가로 이어집니다. 실제로 주민의 동의는 4분의 3의 75% 이상 받아야 하지만 토지, 건물을 소유한 사람들에게는 가장 먼저 조합원 자격이 주어집니다.
만약 조합원으로 가입하지 않도록 거부할 경우에는 입주권을 얻지 않고 현금으로 청산됩니다. 사실상 투자를 고려하는 경우는 많아도 노후한 곳이라 매매는 가능해도 변수가 있어 리스크가 큽니다. 그런 과정을 거쳐 완성에 더해질 때까지 10년이라는 시간이 걸리는 거죠.