부동산을 잘 모르는 사람이라면 재개발과 재건축, 일반분양과 청약, 토주택 다양한 신축 아파트 구매 방법을 구분하기 어렵게 했습니다. 오늘은 이 중에서도 지역주택조합에 대해 자세히 이야기했습니다. 지역주택조합은 서민들의 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 만들어진 방법 중 하나로 대형 건설사나 정부의 도움 없이 사람들이 모여 조합을 만들고 그들의 의견을 모아 집을 만드는 방식이라고 했습니다.
시민들의 참여와 부담을 줄이기 위해 자격조건을 다른 제도에 비해 상당히 쉽게 만들었습니다. 해당 시, 군, 구에 6개월 이상 거주한 사람이고 무주택자인 사람 또는 85제곱미터 이하의 소형 평수주택을 하나 가지고 있는 사람을 이야기했습니다. 물론 가구원이 아니라 세대주가 유지돼야 한다는 세부적인 조항이 있지만 크게 보면 두 가지 가입 조건이 전부라고 했습니다. 일반 서민을 대상으로 하는 사업이기 때문에 주변 분양가보다 20% 정도 싸게 진행될 수 있다는 장점도 빼놓을 수 없다고 했습니다. 하지만 조금만 더 찾아보면 지역주택조합 탈퇴로 골머리를 앓고 있는 사람들이 많이 보입니다. 이것은 길고 까다로운 지주택 사업 절차가 남아 있기 때문이라고 말했습니다.
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절차는 가입 조건과 상반되는 다양한 신고와 동의, 서류 준비가 필요하다고 했습니다. 조합원 모집을 신고하려면 우선 예정 가구 수의 50% 이상, 20명 이상의 사람이 모여야 한다고 했습니다. 이들을 모을 때는 공식적인 모집안내를 하고 홍보하고 조합원 모집신고가 들어가야 했습니다. 모두 모이면 구역 내에 아파트를 올리기에 적당해 보이는 위치를 지정하고 토지 면적을 계산했어요. 이런 방식을 지구단위계획 수립이라고 하는데 정부와 시군구의 도시정비사업이라는 큰 틀을 따라야 했습니다. 여기까지는 문제없이 시행되는 경우가 대부분이지만 앞으로 토지주택의 답답한 포인트가 시작되도록 했습니다.
건축심의와 조합설립인가를 통과하기 위해서는 구역 내 토지소유면적의 2/3 이상의 동의를 구하는 것은 물론 80% 이상의 사용승낙서를 받아야 합니다. 50%의 소유권 확보도 진행해야 조합설립인가를 받을 수 있습니다. 문제는 사용승낙서는 본인 땅에 아파트를 짓는 것에 동의한다는 얘기지 매각하겠다는 뜻이 아니기 때문에 이 둘의 차이에서 오해와 착각이 발생한다는 것입니다. 땅의 절반을 사기까지 시간이 오래 걸리지만 지부의 95%의 소유권을 가져야 사업계획이 승인되고 착공이 시작될 수 있습니다. 조합원으로 가입할 때는 이런 상황을 얘기하지 않고 당장 내일이면 땅을 팔 수 있다는 식으로 얘기하지만 대부분은 지분 95% 확보는 물론 일부 토지도 구하기 힘든 경우가 빈번합니다. 이러한 어려움을 겪고 착공되어 입주자 모집 및 조합 해산까지 이루어지는 사례가 전혀 없다고 단언할 수 없습니다. 시장에도 토지주택 성공사례와 아파트가 분양되고 있기 때문입니다. 하지만 그 비율은 상당히 낮은 편이고 전체 중 20% 이내라는 것이어서 문제가 심각합니다.
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토지 문제로 가입 기간이 길어지면 웃돈 압박을 받게 돼 이제야 지역주택조합 탈퇴가 가능한지를 알아보는 경우가 대다수라고 했습니다. 탈퇴가 어려운 것은 물론 조합 측이 원하는 방향으로 탈퇴하게 되면 지불한 돈을 거의 받지 못하게 됐습니다. 납입금을 돌려받기 위해서는 조합 측의 기만행위를 찾아내 징역 10년 이하 또는 벌금 2천만원 이하의 처벌을 받을 수 있는 사기죄 항목을 적용해 돈을 돌려받는 방식으로 진행해야 하도록 했습니다. 다만 적절한 대처를 위해서는 법률의 정확한 해석은 물론 법원의 판결을 유리하게 할 수 있는 경력이 필요해졌습니다. 법무법인 대명은 부장검사 출신 변호사와 지주택에서만 10년 경력이 있는 팀원으로 구성해 적절한 대처법과 대응책을 제시하도록 했습니다. 조합에서는 무조건 긍정적인 이야기만 하지만 홍보와 현실은 너무 큰 차이가 있기 마련이라고 했습니다. 억울하게 투자한 큰돈을 돌려받기 위한 첫 번째 단계는 전문가와 상의해서 대책을 구상하는 것이라고 했습니다. 전화와 방문 상담을 모두 무료로 진행하고 있기 때문에 이야기 후 해결책을 함께 만들어 나가도록 했습니다.
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